संपत्ति का मूल्यह्रास: इसका क्या कारण है और यह आपको कैसे प्रभावित कर सकता है

संपत्ति का मूल्यह्रास: घर खरीदना सबसे महंगी खरीद में से एक है जो हममें से ज़्यादातर लोग अपने जीवनकाल में कर सकते हैं। आम तौर पर, रियल एस्टेट को पारंपरिक रूप से एक सुरक्षित निवेश माना जाता है, इस धारणा के साथ कि समय के साथ संपत्ति के मूल्य में वृद्धि होगी। हालाँकि, विभिन्न कारकों के कारण संपत्ति के मूल्य में भी गिरावट आ सकती है। जिन संपत्तियों के मूल्य में गिरावट आती है, उनके मालिकों के लिए गंभीर वित्तीय परिणाम हो सकते हैं, खासकर अगर खरीद को ऋण के माध्यम से वित्तपोषित किया गया हो। आइए संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करने वाले प्रमुख कारकों और उनके संभावित प्रभाव को देखें।

संपत्ति के मूल्यह्रास के लिए जिम्मेदार कारक

1. बाजार के रुझान
रियल एस्टेट बाज़ार चक्रीय होते हैं, जिसका मतलब है कि कीमतें बढ़ और गिर सकती हैं। आर्थिक मंदी, राजनीतिक अस्थिरता और नौकरी बाजार की अस्थिरता जैसी अल्पकालिक या दीर्घकालिक नकारात्मक भावनाएँ संपत्ति की कीमतों को प्रभावित कर सकती हैं। इसके अलावा, कोविड-19 महामारी, सरकारी नीतियों में बदलाव, नए कर नियम या घर या हाउसिंग सोसाइटी का खराब रखरखाव जैसी घटनाएँ कुछ ऐसे कारण हैं जो संपत्ति की कीमतों को लंबे समय तक स्थिर रहने या मूल्यह्रास में योगदान देते हैं।

2. घटता पड़ोस
आप एक ऐसी संपत्ति खरीदते हैं जिसे भविष्य में अच्छी सड़क कनेक्टिविटी, विश्वसनीय जल और बिजली आपूर्ति और पड़ोस में व्यावसायिक विकास के वादों के साथ बेचा गया है। हालाँकि, कुछ साल बीत जाने के बाद, उनमें से कोई भी वादा पूरा नहीं हुआ है और इसके बजाय आपको खराब बुनियादी ढाँचे, बढ़ते अपराध और बढ़ते प्रदूषण का सामना करना पड़ रहा है। ऐसे परिदृश्य में, संपत्ति के मूल्यों में गिरावट की संभावना काफी बढ़ जाती है।

3. सरकारी नीतियों में बदलाव
भूमि अधिग्रहण, ज़ोनिंग कानून या कर सुधारों से संबंधित सरकारी नीतियाँ संपत्ति के मूल्यों को प्रभावित कर सकती हैं। मेट्रो या हवाई अड्डे के निर्माण जैसी प्रमुख बुनियादी ढाँचा परियोजनाएँ भी संपत्ति के मूल्यों को प्रभावित कर सकती हैं।

4. अचल संपत्ति की अधिक आपूर्ति
घरों की अधिक आपूर्ति लेकिन कम मांग भी संपत्ति के मूल्य में कमी ला सकती है। हालाँकि, भारत में, इसकी व्यापक आबादी के साथ, स्थिति आमतौर पर उलट होती है – संपत्तियों की अधिक मांग और खरीदार अपने निवेश पर कुछ रिटर्न की उम्मीद करते हैं।

संपत्ति मूल्यह्रास के वित्तीय निहितार्थ

निवल संपत्ति पर प्रभाव
घर के मूल्य में गिरावट का तत्काल प्रभाव आपकी निवल संपत्ति पर पड़ता है। ज़्यादातर लोगों के लिए, घर अक्सर उनके पोर्टफोलियो में सबसे बड़ी संपत्ति होती है, और इसके मूल्य में कमी सीधे व्यक्तिगत संपत्ति को कम करती है। उदाहरण के लिए, आपने 50 लाख रुपये का घर खरीदा है, लेकिन इसका वर्तमान बाजार मूल्य 20 प्रतिशत कम हो गया है। यहाँ बताया गया है कि यह आपके निवल मूल्य को कैसे प्रभावित करता है:

मूल मकान का मूल्य: 50,00,000 रुपये
20% पर मूल्यह्रास: 50,00,000 रुपये × 20% = 10,00,000 रुपये
संशोधित घर का मूल्य: 50,00,000 रुपये – 10,00,000 रुपये = 40,00,000 रुपये

मूल्यह्रास के कारण, आपको 10,00,000 रुपये का नुकसान होता है और आपके घर का संशोधित मूल्य 40,00,000 रुपये हो जाता है। यह मूल्यह्रास सीधे तौर पर आपके कुल शुद्ध मूल्य को कम कर देगा।

ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी)
जब आप होम लोन लेते हैं, तो लोन-टू-वैल्यू अनुपात (LTV) एक महत्वपूर्ण उपाय है जिसका उपयोग बैंक यह निर्धारित करने के लिए करते हैं कि वे कितना पैसा उधार देने को तैयार हैं। यदि संपत्ति का मूल्य गिरता है, तो आपका LTV अनुपात बढ़ जाता है, जिससे यदि आप संपत्ति को पुनर्वित्त या बेचने की योजना बनाते हैं, तो कम मूल्य की पेशकश हो सकती है।

संपत्ति बेचने में चुनौतियाँ
ऐसी प्रॉपर्टी जिसकी कीमत में गिरावट आ गई हो, उसे बेचना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। ऐसे बाज़ार में जहाँ प्रॉपर्टी की कीमतें गिर रही हों, आपको अपनी मनचाही कीमत चुकाने के लिए खरीदार मिलने में समय लग सकता है या आपको काफ़ी नुकसान में भी अपनी प्रॉपर्टी बेचनी पड़ सकती है।

उदाहरण के लिए, आपने लोन की मदद से 50,00,000 रुपये का घर खरीदा है। आपने घर के लिए 10,00,000 रुपये का डाउनपेमेंट किया जबकि बैंक ने आपको 40,00,000 रुपये का लोन दिया। घर की कीमत में 20 प्रतिशत की गिरावट आई। मूल्यह्रास के बाद, यह मूल्य होगा:
• संशोधित घर का मूल्य: 50,00,000 रुपये – 10,00,000 रुपये = 40,00,000 रुपये
• बकाया ऋण: 40,00,000 रुपये
• शुद्ध इक्विटी: 40,00,000 रुपये (मकान का मूल्य) – 40,00,000 रुपये (ऋण) = 0 रुपये

ऊपर दिया गया यह उदाहरण इस बात पर प्रकाश डालता है कि किस तरह ऋण की कीमत और मूल्यह्रास के कारण घर के मूल्य में शून्य वृद्धि होती है। यदि मूल्य में और गिरावट आती है तो आपको नकारात्मक इक्विटी का जोखिम हो सकता है।

रियल एस्टेट को एक सुरक्षित निवेश माना जाता है जो निवेश पर रिटर्न देता है। लेकिन, कई कारक इसे प्रभावित कर सकते हैं, जिससे प्रतिकूल परिणाम हो सकते हैं। इसलिए, संपत्ति खरीदने से पहले, सुनिश्चित करें कि आपके पास एक वित्तीय चेकलिस्ट है और मूल्यह्रास का हिसाब रखना न भूलें।

लेखक बैंकबाज़ार.कॉम में एजीएम, संचार हैं। यह लेख बैंकबाज़ार के साथ एक विशेष व्यवस्था के तहत प्रकाशित किया गया है।