नए शुरू किए गए ई-खाता के कारण बेंगलुरु के रियल एस्टेट उद्योग को महत्वपूर्ण समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है। बिल्डरों और डेवलपर्स ने संपत्ति पंजीकरण में व्यापक देरी पर अफसोस जताया है, जिससे परियोजनाओं की समयसीमा, नकदी का प्रवाह और परिणामी सरकारी राजस्व प्रभावित हो रहा है। हितधारकों के बीच सभी महत्वपूर्ण लेनदेन को सीमित करते हुए, बिक्री, पट्टे और बंधक कार्यों को पंजीकृत करने के लिए ई-खाता का उपयोग करने के लिए मजबूर कार्यान्वयन ने हितधारकों को निराश कर दिया है।
ई-खाता क्या है?
बीबीएमपी, या बृहत बेंगलुरु महानगर पालिका, ई-खाता को एक उन्नत संपत्ति रिकॉर्ड के रूप में लाता है। हालांकि लंबे समय में इस प्रणाली के अपने फायदे हैं, लेकिन अनिवार्य स्तर पर अचानक कार्यान्वयन से रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए बाधाएं पैदा होती हैं।
बिल्डर्स का तर्क है कि यदि पर्याप्त हितधारकों के साथ नई प्रणाली के आदी होने के लिए पर्याप्त समय होता तो इसे चरणबद्ध तरीके से लागू किया जाता तो यह अधिक प्रभावी होता। आवास परियोजनाओं में व्यक्तिगत इकाइयों के लिए इलेक्ट्रॉनिक खाता या बस ई-खाता ने भी अधिक जटिलताएँ ला दीं, हैंडओवर रोक दिया और खरीदारों से अंतिम भुगतान में देरी की।
बिल्डर्स और डेवलपर्स पर प्रभाव
विलंबित पंजीकरण
डेवलपर्स फ्लैट या यूनिट पंजीकरण पंजीकृत करने में विफल रहते हैं और परिणामस्वरूप व्यक्तिगत ई-खाता के बिना अधूरी परियोजनाएं होती हैं। क्रेडाई-बेंगलुरु के अनुसार, इस समस्या का असर नकदी प्रवाह पर भी पड़ रहा है और समझौतों में देरी हो रही है।
नकदी प्रवाह में चुनौतियाँ
बिल्डरों को आमतौर पर बिक्री कार्यों के पंजीकरण के बाद खरीदारों से अंतिम भुगतान प्राप्त होता है। देरी से पंजीकरण के कारण, ये सभी भुगतान रुक जाते हैं और डेवलपर्स को बैंक ऋण पर अतिरिक्त ब्याज लागत से पीड़ित होना पड़ता है। स्टर्लिंग डेवलपर्स के अध्यक्ष, रमानी शास्त्री कहते हैं, “इन देरी के कारण कुल परियोजना लागत का 3% भुगतान नहीं किया गया है।
अधिक लागत
देरी से न केवल डेवलपर्स प्रभावित हो रहे हैं बल्कि उनका परिचालन व्यय भी बढ़ रहा है। रुकी हुई परियोजनाओं पर ब्याज भुगतान और विस्तारित समयसीमा पहले से ही बोझ से दबे सेक्टर के बटुए पर दबाव डालती है।
सरकारी राजस्व हानि
बीबीएमपी डेटा के मुताबिक, ई-खाता के रोलआउट के परिणामस्वरूप पिछले महीने पंजीकरण राजस्व में 42% की कमी आई है। कर, स्टांप शुल्क और पंजीकरण – सरकार के लिए राजस्व के महत्वपूर्ण स्रोत – में देरी हुई है, जिससे सार्वजनिक वित्त पर और दबाव पड़ रहा है।
बिल्डर की विसंगतियाँ और सिफ़ारिशें
योजना को विनियंत्रित करें
क्रेडाई-बेंगलुरु के अनुसार, ई-खाता का रोल-आउट चरणबद्ध किया जाना चाहिए। एक ब्लिट्ज़ रोलआउट कठिनाइयाँ पेश कर सकता है क्योंकि हितधारकों को नई प्रणाली के लिए अभ्यस्त होने में समय लग सकता है, जो प्रगति पर चल रही परियोजनाओं को पटरी से उतार सकता है।
एक संकल्प के रूप में अनंतिम खाता
क्रेडाई-बेंगलुरु के अनुसार अनंतिम खातों को कुछ समय के लिए पंजीकरण बाधाओं से निपटने की अनुमति दी जा सकती है। इस तरह, समय-संवेदनशील लेनदेन को रोका नहीं जाएगा और फिर भी सिस्टम एक समय में स्थिर हो जाएगा।
बीबीएमपी द्वारा बेहतर संचार और योजना की अपील भी हितधारकों द्वारा की गई है। राजस्व में 42% एक दिन का झटका इस बात का स्पष्ट प्रमाण है कि मौजूदा झटके पर तुरंत ध्यान दिया जाना चाहिए।
खरीदारों पर प्रभाव
घर खरीदने वालों को भी ई-खाता में देरी का खामियाजा भुगतना पड़ रहा है। पंजीकरण रुकने से, खरीदार अपनी संपत्तियों पर कब्ज़ा नहीं कर सकते, जिससे वे अधर में लटक गए हैं। बिक्री कार्यों को निष्पादित करने में असमर्थता का मतलब है कि खरीदार अपनी इकाइयों के ऋण या कानूनी स्वामित्व को सुरक्षित करने में असमर्थ हैं, जिससे उनकी वित्तीय योजना प्रभावित हो रही है।
समय की कमी के कारण खरीदारों को कोई बंद नहीं मिल रहा है। क्रेडाई के उपाध्यक्ष सुरेश हरि कहते हैं, ”हितधारक रोजाना हमारे पास आते हैं, लेकिन उन्हें इंतजार करने की सलाह देने के अलावा हम कुछ नहीं कर सकते।”
उद्योग विशेषज्ञ बोलते हैं
क्रेडाई-बेंगलुरु के अध्यक्ष किशोर जैन ने कहा कि यह गेम-चेंजर हो सकता है, लेकिन फिर से महसूस किया कि इसे अच्छी तरह से योजना बनाने की जरूरत है। वास्तव में, उन्होंने इसकी तुलना डिजी यात्रा जैसे अन्य डिजिटल परिवर्तनों से की, जहां प्रभाव को कम करने के लिए संक्रमण चरण के दौरान दोहरी प्रणालियाँ मौजूद थीं।
बिल्डर्स एसोसिएशन ऑफ इंडिया की गवर्निंग काउंसिल के सदस्य, एचए किरण ने बताया कि देरी से पंजीकरण एक बड़ा प्रभाव पैदा करता है, जिससे नकदी प्रवाह कम हो जाता है और बिल्डरों के लिए लागत बढ़ जाती है; इस प्रक्रिया में, इससे सरकार द्वारा करों और स्टाम्प शुल्कों से उत्पन्न होने वाला राजस्व कम हो जाता है।
भविष्य के संघर्ष
ई-खाता पहल ने संपत्ति पंजीकरण की पारदर्शिता और दक्षता में सुधार करने में बहुत योगदान दिया है, लेकिन इसे लागू करने में आने वाली चुनौतियों ने दृष्टिकोण में और सुधार की आवश्यकताओं को बढ़ा दिया है। बिल्डर्स और उद्योग संगठन मांग करते हैं
व्यवधान से बचने/गंभीरता से कम करने के लिए चरणबद्ध कार्यान्वयन
अनंतिम समाधान, जैसे अनंतिम खाते।
बीबीएमपी को नीति और समयसीमा पर स्पष्ट होना चाहिए।
हितधारकों के लिए मुख्य उपाय
बिल्डर्स: अपने नकदी प्रवाह और परियोजना समयसीमा में व्यवधानों से बचने के लिए चरणबद्ध कार्यान्वयन का अनुरोध करें।
घर खरीदार: संपत्तियों को सौंपने में और देरी से बचने के लिए शीघ्र निष्कर्ष की उम्मीद करें।
सरकार: पंजीकरण सुधारों से खोया हुआ राजस्व वापस मिल जाएगा और उद्योग पर बोझ आसान हो जाएगा।